Reconversion de bureaux en appartements, rénovation de biens, revente d’immeubles à la découpe… Les promoteurs-rénovateurs font de plus en plus appel au crowdfunding pour financer leur projet immobilier. Et pour cause : en effaçant les contraintes de fonds propres, ce mode de levée de fonds leur permet d’accélérer considérablement leur développement.
Davantage d’opérations, et une meilleure rentabilité
Démultiplier sa capacité d’investissement, acheter rapidement, pallier la frilosité des banques, le contexte pousse naturellement les promoteurs-rénovateurs à s’intéresser aux plateformes de crowdfunding immobilier. Pour les professionnels, le financement participatif est une manière simple d’élaborer une dette mezzanine et d’optimiser la gestion des fonds propres « ce qui permet d’accélérer le développement des promoteurs-rénovateurs», estime Gautier Allard, Responsable Corporate chez ClubFunding. Ils peuvent alors se positionner sur des opérations plus nombreuses voir plus importantes.
Cet effet volume, qui contribue à améliorer la santé globale de l’activité du promoteur-rénovateur, se double d’un effet marge sur certaines opérations, lorsque ce dernier parvient à obtenir une décote plus importante grâce à l’absence de conditions suspensives. « En fonction du contexte de la transaction, le vendeur peut être sensible à ce facteur qui réduit considérablement les risques que la vente n’aboutisse pas. C’est un levier important pour négocier le prix d’acquisition et ainsi augmenter sa marge », affirme Gautier Allard.
Autre avantage : le crowdfunding reposant, par essence, sur une communauté d’investisseurs dynamique et engagée, il peut fournir au promoteur-rénovateur un nouveau réseau de clients et partenaires. « Nous sommes proches de nos investisseurs, et certains nous sollicitent naturellement lorsqu’ils recherchent des opportunités immobilières », confirme Lucas Gady, Business Developer chez ClubFunding.
La flexibilité, nouvel enjeu de la profession
Le financement participatif intervient généralement quelques semaines avant l’acquisition, après un travail de fond sur l’actif qui requiert de la part du promoteur des compétences diverses, une expérience robuste, ainsi qu’une vision à long terme. « Il est courant aujourd’hui d’accompagner des équipes très organisées de 15 personnes, avec un asset manager pour chaque opération qui structure les dossiers. », constate Lucas Gady. Cette recherche de flexibilité et de réactivité dans le financement de leur projet correspond à une évolution en profondeur du métier de promoteur-rénovateur. Décryptage des enjeux du métier par Julien Vergès, Président du Syndicat national de la Rénovation (SYNAR) à retrouver ici.
La profession tend notamment vers une forme de spécialisation des opérations. Certains promoteurs-rénovateurs sont experts dans l’achat d’immeubles décotés suivi très rapidement d’une revente à des promoteurs classiques, d’autres dans la revalorisation de l’état locatif avant revente à la découpe ou en bloc, d’autres encore dans l’acquisition de commerces et bureaux… Quel que soit le profil du projet immobilier, le crowdfunding se positionne rapidement tout en tenant compte des contraintes techniques et des risques possibles représentant un gain de temps lors du montage financier.
Un environnement sécurisé pour les investisseurs
Il faut dire que les exigences des plateformes en termes de risque et les audits en profondeur qu’elles réalisent excluent de facto tout débutantchez les acteurs de l’immobilier ! « Nous travaillons avec des opérateurs structurés qui restent dans leur champ d’expertise. La levée de la contrainte de fonds propres n’a pas vocation à servir une diversification incontrôlée de leur portefeuille », rappelle Gautier Allard.
En effet, les opérations de promotion-rénovation affichent des taux de 9 à 12%, et pour des horizons plutôt courts (6 à 18 mois pour une revente en bloc), mais l’analyse du risque n’en est que plus rigoureuse. D’ailleurs, les opérations spéculatives – dont l’intégralité de la rentabilité attendue repose sur la probabilité d’obtenir une autorisation administrative, par exemple – sont exclues. « La maîtrise du risque est au cœur de notre politique d’engagement », affirme Gautier Allard. Soutenir des opérations de promotion-rénovation, oui, mais toujours en protégeant les intérêts de l’investisseur !
Pour en savoir plus :
https://www.clubfunding.fr/blog/crowdfunding-immob...
