Dans la plupart des grandes villes, l’organisation des transports en commun est une composante géographique essentielle. Elle permet de décloisonner des territoires et de créer des pôles d’attractivité avec des effets directs sur les prix de l’immobilier. Entre plus-value des biens grâce à une bonne intégration au réseau et décote dues à de potentielles nuisances, comment analyser l’impact des transports en commun sur les prix de la pierre ?

Les infos à retenir

- Les villes françaises sont bien dotées en transports et de nombreux projets de développement sont en cours, à l’image du Grand Paris Express.
- La proximité d’une station ou d’une gare entraîne généralement une survalorisation du bien immobilier, à condition que l’usage des transports en commun y soit développé.
- De nouvelles mobilités en « libre-service » ou en « free-floating » se développent et doivent désormais être intégrées dans l’équation.

Une explosion des projets de transports en France

Elles ont fait depuis longtemps le pari des transports en commun. Les grandes villes françaises disposent d'importants réseaux de métros, tramways et bus du fait de leur densité. Si Paris se démarque par ses 14 lignes de métro, bientôt portées à 18 et par ses nombreux RER, cinq autres métropoles françaises disposent d'un métro : Lyon, Lille, Marseille, Rennes et Toulouse. Dans la ville rose, une 3e ligne est à l’étude. A Lyon, ce sont trois nouvelles lignes de tram qui devraient voir le jour d’ici 2026. A Bordeaux, le tram rejoindra bientôt l’aéroport.

Parmi les projets d’ambition, impossible de ne pas citer le Grand Paris Express. 4 lignes supplémentaires, 2 extensions de ligne et 60 nouvelle stations doivent voir le jour d’ici à 2030. Un investissement colossal qui s’élève à plus de 35 milliards d’euros et qui contribuera à relier certains territoires au reste de la métropole. L’extension du réseau pourrait conduire à l’émergence de nouveaux quartiers aux fonctions nouvelles, mêlant logements, bureaux et commerces. La construction d’une nouvelle station attire en effet des projets diversifiés.

L’arrivée du Grand Paris Express a fait bondir les prix dans plusieurs villes franciliennes. Les biens à proximité de Mairie de Saint-Ouen enregistrent ainsi une augmentation de 55 % en 5 ans. Les villes traversées notent une augmentation de leur prix de 25 % sur cette période contre 19 % pour les autres communes. L’institut d’aménagement urbain (IAU) affirme que d’ici 2030, 95 % de la population d’Île-de-France se situera à moins de deux kilomètre d’une gare du Grand Paris.

Proximité d’une gare ou d’une station : une survalorisation automatique ?

D’autres villes observent le même phénomène. A Tours, les projets immobiliers se multiplient sur le tracé de la deuxième ligne de tram. A Strasbourg, l’extension des lignes a entraîné une augmentation des prix d’environ 5 %. Plus globalement, à Bordeaux, les prix dans l’ancien ont grimpé en 10 ans de… 44 %. La liaison en TGV en deux heures de Paris n’y est pas étrangère.

Est-ce à considérer que la surcote des biens est automatique lorsqu’une gare ou une station se trouve à proximité ? La start-up Homadata abonde en ce sens et annonce des prix « jusqu’à 25 % plus élevés par rapport à des quartiers moins bien desservis » avec des différences de prix d’en moyenne 7,7 % entre des biens proches d’une station et d’autres plus éloignés. Une logique qui fonctionne aussi bien pour les stations de métro que pour les gares classiques. A Aix-en-Provence, l’augmentation des prix atteint ainsi plus de 24 %.

Pour autant, dans de rares cas, la proximité d’une gare ou d’une station peut provoquer des nuisances aux résidents et contribuer à une décote des prix. C’est notamment vrai dans les territoires où la voiture est le principal moyen de déplacement et où les transports publics ne sont pas perçus comme une amélioration des conditions de vie. L’IAU rappelle ainsi que pour observer une plus-value immobilière, la proximité d’une gare ou d’une station doit s’accompagner d’une « vision urbaine portée politiquement et ancrée territorialement ».

Une transformation des mobilités

Les lignes de métro ou de tramways ne sont en effet pas l’alpha et l’oméga des transports publics. Ces dernières années, les mobilités ont beaucoup évolué. Une transformation accentuée par la crise du Covid-19. Le risque sanitaire véhiculé par des métros bondés a conduit de nombreuses agglomérations à accélérer le développement de leurs pistes cyclables. De quoi inciter les Français à modifier leurs habitudes alors que les nombreux services de vélos, voitures ou trottinettes en libre-service installés dans des stations ou en « free-floating » se sont développés ces dernières années.

Le développement de l’offre présente des conséquences directes : alors que 63 % des Français utilisaient les transports en commun en 2014, ils étaient 73 % en 2019. Autant de nouveaux critères à prendre en compte dans la dimension « transport » d’un bien immobilier. Les notions d’inter et de multimodalités s’insèrent désormais dans l’analyse et peuvent expliquer certaines situations. A Lille par exemple, c’est dans le quartier du Vieux-Lille que l’on retrouve les prix les plus élevés, une zone pourtant peu desservie par le métro.

Au-delà de la ville, les transports longue distance amorcent eux aussi leur mue. Si une inconnue demeure sur les projets aéroportuaires du fait de la crise sanitaire, le ferroviaire semble bien positionné. Loué pour ses vertus de transport « vert », les projets de développement se multiplient. Confrontée à l’ouverture à la concurrence de son marché, la SNCF pourrait lancer des lignes moins rapides que le TGV et à bas prix. D’anciennes lignes abandonnés telles que celle reliant Bordeaux à Lyon pourrait revoir le jour. Autant de projets qui pourraient contribuer à dynamiser certains territoires et faire naître des opportunités immobilières.

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/transports-commun-...